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Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an, die man allgemein als Erwerbsnebenkosten bezeichnet- Dazu zählen:

  • die Grunderwerbsteuer
  • die Notar- und Gerichtskosten für die Abwicklung des Kaufvertrages
  • die Maklercourtage (sofern ein Makler eingeschaltet ist)

Diese Kosten sind zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen und werden in der Regel vom Käufer getragen.

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Die Bundesländer (ausgenommen Bayern und Sachsen) haben in der Vergangenheit ziemlich heftig an der Steuerschraube gedreht und so liegt der Grunderwerbsteuersatz derzeit bei bis zu 6,5% (beispielsweise in Schleswig-Holstein).

Die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn die Immobilie an einen Verwandten “in direkter Linie” (also Eltern, Kinder, Enkel oder Großeltern) verkauft bzw. übertragen wird. Verkauft dagegen ein Ehepartner seinen Anteil an einer Immobilie dem Ehepartner, wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Noch immer empfehlen Makler und Notare, einen Teil des Kaufpreises im Kaufvertrag als Inventar (beispielsweise Einbauküche) auszuweisen. Vorteil ist, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den tatsächlichen Kaufpreis für die Immobilie und nicht auf das Inventar fällig wird. Man könnte so also tatsächlich Grunderwerbsteuer sparen. Der Nachteil liegt aber darin, dass Banken bei ihrer Wertermittlung ebenfalls nur den tatsächlichen Immobilienkaufpreis ohne Inventar berücksichtigen. Bei gleicher Darlehenssumme steigt damit die Beleihung und damit ggf. auch der Zinssatz für ein solches Darlehen. In diesem Fall kann das “Grunderwerbsteuersparen” am Ende ziemlich teuer werden.

Die Notar- und Gerichtskosten

Die Notar- und Gerichtskosten werden teilweise direkt nach Unterschrift des Kaufvertrages fällig. Sie betragen insgesamt ca. 2 Prozent des notariell vereinbarten Kaufpreises. Was gerne übersehen wird: zu den Kosten für die reine Kaufvertagsabwicklung kommen weitere Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden (sofern ein oder mehrere Darlehen aufgenommen werden). Bei den Kosten für die Grundschuldeintragung sollte man mit ca. 0,5 Prozent des Grundschuldbetrages rechnen.Karikatur hohe Erwerbsnebenkosten

Die Maklercourtage

Die Maklercourtage oder Maklerprovision ist für die meisten Immobilienkäufer der mit Abstand ärgerlichste Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie. Je nach Region kann diese Maklercourtage bis zu 6 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer (also insgesamt 7,14 Prozent betragen). Die Courtage wird üblicherweise vom Käufer getragen. In Manchen Regionen (beispielsweise in weiten Teilen Bayern) teilen sich Käufer und Verkäufer diese Courtage.

Völlig überflüssig ist eine solche Maklercourtage, wenn der Makler bzw. die Maklerin nichts anderes macht als Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie zu ermöglichen. Ganz anders sieht es aus, wenn der Makler seinen Job wirklich ernst nimmt, denn dann übernimmt er im Interesse von Käufer und Verkäufer verschiedene  Aufgaben. Dazu zählt als erstes die Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises. Dazu gehört auch, dass der Makler sich einen Eindruck vom Zustand der Immobilie und den Baulichen Gegebenheiten verschafft. Das ist insbesondere bei älteren Gebäuden wichtig, an denen in der Vergangenheit aus- und umgebaut wurde (Stichwort Baugenehmigung).

Wer bei der Suche nach einer Immobilie auf “Verkauf von privat - ohne Makler” setzt, wird schnell merken, dass viele dieser Immobilien deutlich zu teuer angeboten werden oder bestimmte “Macken” haben (beispielsweise keine Baugenehmigung für Anbauten). Häufig bieten die Eigentümer ihre Immobilie nämlich nicht ohne Makler an, weil sie den Maklern die Courtage nicht gönnen, sondern weil Makler deutlich geringere Kaufpreise ermittelt haben. Wer eine Immobilie “von privat” kaufen will, sollte also ganz genau hinschauen und sich nicht einfach nur von der gesparten Courtage blenden lassen.

>> Gesamtkosten Immobilienerwerb>>

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Olaf Varlemann (2016)

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