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Eine Immobilie gegen Zahlung einer Rente erwerben

Immobilien werden in Deutschland in der Regel gegen die Zahlung eines einmaligen Kaufpreises verkauft und gekauft. Aber es auch andere Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen und zu bezahlen. Die gebräuchlichste Möglichkeit ist -neben einem sog. Mietkaufmodell- der Kauf gegen Zahlung einer Rente an den Verkäufer.

Wie funtionieren Rentenmodelle?

Im Grund genommen sind Rentenmodelle beim Kauf einer Immobilie nichts anderes als eine Finanzierung durch eine Bank. Aber statt dass Sie Zinsen und Tilgung an eine Bank zahlen, zahlen Sie den Kaufpreis der Immobilie an Raten an den Verkäufer. Die Besonderheit steckt darin, dass diese Zahlungen zeitlich befristet sein können (Zeitrente) oder Sie dem Verkäufer eine lebenslange Rente zahlen (Leibrente).

Die zeitlich unbefristete Leibrente ist eine Art von Wette, bei der der Käufer darauf wettet, dass der Verkäufer vor Erreichen der statistischen Lebenserwartung verstirbt. Der Verkäufer wettet darauf, dass er diese Lebenserwartung übertrifft.

Worin liegt der Vorteil für den Käufer?

Als Käufer haben Sie den Vorteil, dass Sie kein Darlehen bei einer Bank aufnehmen müssen, um den Kaufpreis zu zahlen. Das bedeutet nicht, dass ein Kauf auch möglich ist, wenn Sie in finanziellen Schwierigkeiten stecken, denn auch der Verkäufer wird - wie jede Bank- Ihre Bonität prüfen bzw. prüfen lassen.

Der wesentliche Vorteil bei der Leibrente liegt aber darin, dass Sie die Immobilie über die Laufzeit gesehen oftmals deutlich günstiger erwerben können als müssten Sie den Kaufpreis sofort in einer Summe zahlen. Das liegt insbesondere daran, dass dem Verkäufer - wenn ihm wie allgemein üblich ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird- den Wert dieses Wohnrechtes angerechnet wird. Wenn der Verkäufer dann vor Erreichen der statistischen Lebenserwartung verstirbt, haben Sie ggf. eine echtes Schnäppchen gemacht und bekommen die Immobilie insgesamt weit unter dem Verkehrswert.

Worin liegt der Vorteil für den Verkäufer?

Wer eine Immobilie auf Rentenbasis verkauft, möchte vor allem nach dem Verkauf weiter in der Immobilie leben. Das ist bei einem klassischen Verkauf gegen Zahlung eines einmaligen Kaufpreises meist nicht vom Käufer gewünscht. Auch der Verkauf mit anschließender Miete ist aus Verkäufersicht problematisch, denn er wäre doch nur noch “normaler” Mieter und müsste fast jederzeit mit der Kündigung des Mietvertrages rechnen. Aus Verkäufersicht bietet gerade die Leibrente die Sicherheit, -komme was da wolle- in der Immobilie bleiben zu können. Die Leibrente an sich garantiert ein zusätzliches monatliches Einkommen bis an das Lebensende, wohingegen der “Einmalbetrag” aus dem Kaufpreis vielleicht irgendwann aufgebraucht wäre.

Was muss man beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis beachten?

Es gibt eine Reihe von vertraglichen Regelungen (und Möglichkeiten) um den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis zu vereinbaren. Dies wäre grundsätzlich in Form eines rein privatschriftlichen Vertrages möglich, allerdings empfiehlt sich hier der Gang zum Notar, denn gerade aus Verkäufersicht sollte die Rente grundbuchlich abgesichert werden.

Des weiteren sollte der Wert der Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung ermittelt werden, der auch den Wert der Rente (denn die hat einen bestimmten Wert) berechnet. Wer hier versucht, selbst einen “ungefähren Wert” zu ermitteln und die Rentenhöhe mit einer “selbstgestrickten Excel-.Tabelle” berechnen will, läuft da schnell in die Irre.

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Olaf Varlemann (2016)

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