Wer eine beispielsweise eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich mit den Vor- und Nachteilen der sog. Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen, denn mit dem Kauf wird man Teil dieser Eigentümergemeinschaft.
Das Prinzip dieser Eigentümergemeinschaft ist eigentlich ganz simpel: der Eigentümergemeinschaft gehören das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude zusammen. In einer sog. Teilungserklärung wird unter anderem festgelegt, welche Flächen von welchem Eigentümer genutzt werden können. Darin wird beispielsweise jedem Eigentümer eine bestimmte Wohnung und der dazugehörige Keller-/Dachbodenraum und ggf. (Tiefgaragen-)stellplatz zugewiesen. Man spricht hiebei dann von sog. “Sondereigentum”. Außerdem wird in der Teilungserklärung geregelt, wie das sog. “Gemeinschaftseigentum” genutzt werden kann/soll.
Das Problem bei einer Eigentümergemeinschaft ist, dass man zwar Eigentümer beispielsweise seiner eigenen Wohnung ist, aber trotzdem nicht tun und lassen kann was man will. Selbt innerhalb der eigenen Wohnung ist nicht unbedingt alles möglich (siehe z.B. Tierhaltung oder Einrichtung eines Büros).
Außerdem muss man sich auch in anderen Punkten der Eigentümergemenschaft beugen oder für die gerade stehen. Das gilt beispielsweise bei der Instandhaltung oder Modernisierung des Gebäudes. Um eine krasses Beispiel zu nennen: wenn die Mehrheit der Eigentümer auf die Idee kommt, das Haus rosa anzustreichen, müssen Sie sich an den Kosten dafür beteiligen. Ein Vetorecht haben sie nicht (mehr). Und wenn Ihr Nachbar seinen Anteil nicht zahlen kann, müssen die übrigen Eigentümer seinen Anteil mit übernehmen.
Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich daher ein möglichst genaues Bild von den übrigen Eigentümern machen. Ein Mittel ist beispielsweise die Einsicht in die Protokolle der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung. Hilfreich ist auch ein Gespräch mit dem Hausverwalter oder dem Hausmeister (wenn es den gibt). So erfährt man am ehesten, was da noch auf einen zukommen kann. Ein zerstrittene Eigentümergemeinschaft oder Nachbarn, die finanziell eher schlecht gestellt sind, können zu erheblichen Problemen und Kosten führen.
Innerhalb der Wohnung können Sie letztlich tun und lassen, was Sie wollen. Wenn Sie beispielsweise alle Wände schwarz streichen oder kacheln, ist das Ihre Sache. Der Innenbereich einer Wohnung ist (Ihr) Sondereigentum und damit allein Ihr Reich. Dieses Reich hat aber Grenzen, sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. So können Sie beispielsweise auch die Wohnungstür von Innen schwarz lackieren, müssen sie aber von außen ggf. weiß lassen.
Je nach Getaltung der Teilunsgerklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung ist ggf. auch die Farbe von Balkonverkleidungen oder sogar die von Sonnenschirmen vorgeschrieben.
Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung auch an Dritte vermieten. Allerdings sollte man unbedingt einen Blick in die Teilungserklärung werfen, denn in eher seltenen Ausnahmen kann dort die Vermietung untersagt sein.
Wer in seiner Wohnung ein Arbeistzimmer hat und ab und an mal Geschäftspartner oder Kunden empfängt, macht nichts falsch. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung komplett als Büro genutzt werden soll. Das wäre dann eine Zweckentfremdung von Wohnraum und verstösst zudem meist gegen die Bestimmungen der Teilungserklärung. Eine Umwidmung in Gewerberaum ist zwar grundsätzlich möglich, allerdings müsste dazu auch die Teilungserklärung mit Zustimmung aller anderen Miteigentümer geändert werden.